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时间：2013-09-26一、宏观经济政策出现转向
2012年上半年，我国经济先行指标PMI依旧低迷，工业增加值增速低位运行，进出口增速和消费增速明显下降，经济发展态势难言乐观。与此同时，在前期严厉的货币政策和稳健的财政政策作用下，物价总体不断下行，CPI已经逐步回落至4%以内。基于以上原因，中央开始逐步调整宏观经济政策，货币政策和财政政策均有所放松，对房地产行业后续发展提供了利好。
（一）货币政策开始微调
随着我国经济的下滑，央行已提前启动货币政策的微调。2011年11月开始，央行已经多次下调存款准备金率；6月7日中国人民银行宣布下调利率，并开始利率市场化。随着以上政策效应逐步显现，进入2012年后，银行新增信贷数量稳步增加，3月份累计新增信贷同比增加9.04%，实现自2010年以来的首次正增长。
（二）财政政策已经启动
进入2012年3月份后，发改委项目审批的速度明显加快，重点集中在交通、能源、水利等领域。自2012年3月以来，国家发改委陆续批准机场新建、扩建项目8项，轨道交通项目3项，公路建设项目4项，水利工程项目5项，大型钢铁项目3项。据统计，2012年4月发改委批准项目就多达328个，近乎去年同期的两倍。
二、房地产行业政策不断微调
（一）中央：总体维持“限购”
住建部、国土部、央行和银监会等房地产相关管理部门对房地产调控的态度不甚明朗。2012年上半年，既有住建部支持“扬州新政”、银监会“个人房贷可打7折”等放松调控的措施，也有国土部“征收20%土地闲置费”、住建部“坚持房地产市场调控政策不动摇”等继续调控的表态。结合对地方大部分微调政策的默许，我们基本可以判断：中央在维持“限购”政策的大原则下，对房地产调控已有所放松。
（二）地方：微调政策不断
自2011年年底以来，北京、上海、杭州等40多个城市出台了不同角度的楼市微调政策。政策微调内容涉及放松限购条件、土地出让松绑、改变普通住宅价格标准、提高公积金贷款额度、首套房贷利率优惠、税费优惠以及购房补贴等。其中，芜湖、佛山等城市的政策调整由于触及限购红线被叫停。其他大部分城市出台的“微调”措施被视为对房地产调控政策的补充与完善得以保留下来。
三、房地产行业发展态势分析
（一）房产销售已进入稳定状态
从全国销售额数据看，2012年1-2月、3月、4月和5月，商品房销售额分别达到4145亿元、4527亿元、3749亿元和4511亿元，销售数据趋于稳定；从累计销售额同比数据看，同比销售分别下降20.9%、14.6%、11.8%和9.1%，降幅逐月缩小。
2012年3月份以来，成交回暖的原因主要有3个：首先是由于政策微调，尤其是首套房贷的调整；其次是前期积累的刚需的集中释放；最后就是开发商的“以价换量”的销售策略。进入6月后，房地产销售价格未出现明显变化，销售金额仍保持较好的态势。在政策微调、开发商“以价换量”的共同作用下，房产销售有望稳步提升。
（二）房产价格短期内难以大幅提高
首先，房地产库存难以在短期内消化。截止2012年5月，全国房屋竣工面积27306 万平方米，增长26.3%，增速回落3.9 个百分点。 5月末，住宅待售面积为19721 万平方米，比上月增加278 万平方米。
其次，开发商资金面未明显改善。一方面，银行对于房企开发贷仍然卡的很严，贷款利率上浮比例并未出现明显变化。另一方面，降息导致整个融资环境有所改善，如信托、基金以及一些民间融资渠道的融资成本有所下降，但幅度较为有限。
最后，投资客的投资意愿处于低位。投资客占比走势能精准反映市场的走势。世联地产的数据显示，2009年3月初投资客比例占比降至最低的7.5%，市场迎来真正的底部。本轮宏观调控以来，投资客比例不断下滑，2012年4月最新的数据为13.3%，说明市场在严格的限购、限贷条件下，投资客进入房地产市场的意愿较低。
（三）土地市场下半年或出现回暖
2012年1-5月份，房地产开发企业土地购置面积13532万平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份缩小0.6个百分点；土地成交价款2620亿元，下降10.0%，降幅缩小3.7个百分点。我国的土地市场仍处于低谷期。
从销售到拿地，大概会有3-6个月的滞后期。前期投资增速和新开工增速的不断下降正是2011年国庆到2012年2月份销售不畅的结果。随着3月份后成交的回暖，开发商有望在7月份后开始逐步拿地。自5月起，万科、保利等房地产龙头企业通过公开竞拍、项目转让等方式积极获得土地，土地市场的回暖或许在下半年出现。
值得注意的是，2012年6月份以来，我国一些城市的土地市场已经出现溢价率升高的现象。链家地产市场研究部监测全国20个重点城市的土地数据显示，6月第一周，20个重点城市土地平均溢价率达到了14.6%。而自2011年8月份至2012年5月以来，这20个重点城市的土地溢价率均低于5%。（原载于《投资参考》2012年第6期）
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